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一季度楼市成交量价齐跌 新政落地将助楼市重归新平衡点

  国家统计局近日发布的“2015年1-3月份全国房地产开发和销售情况”显示,一季度楼市成交量价齐跌,开发商到位资金首现负增长,房地产开发投资增速甚至跌破10%……
  为稳定住房消费,3月以来,中央出台了一系列楼市新政。降息、调供应与促需求并举,降首付与减税齐发……业内人士认为,在近期政策的频繁刺激之下,改善型购房人群正加速入市,二季度市场上行行情可期。但在经历成交量透支性增长之后,市场后劲依然存在不确定性。各地应积极响应中央政府号召,从稳定住房消费需求出发,推动房地产开发投资稳定经济增长。
  一季度楼市成交量价齐跌
  数据显示,2015年1-3月份,住宅销售面积16079万平方米,同比下降9.8%;住宅销售额10062亿元,同比下降9.1%。
  国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为,一季度适逢春节假期前后,房地产进入销售淡季。如从成交量看,70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。
  易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示,从数据来看,楼市“一季报”的数据不算很好。“因为‘330’新政在一季度末才出台,政策效应尚未体现在当季的数据上。实际上,3月上旬楼市成交依然受到春节假期的影响,但从3月中下旬开始成交量价开始发力,3月成交量同比和环比均实现上涨,涨幅分别为13%和63%。并且,一线、二线、三四线各能级城市表现依次从优到劣,环比涨幅均超50%。”
  以长三角地区三大标杆城市——上海、南京和杭州为例,3月份上海商品住宅表现为量升价跌,成交面积环比上涨超过80%,成交均价为27922元/平方米,环比下跌4.6%;南京商品住宅成交套数超过5000,环比上升64.8%;杭州一手房成交超过6000套,环比上涨80.51%;成交面积环比和同比上涨均超过60%。
  克而瑞研究中心数据显示,随着成交量的企稳回升,多数城市3月底库存环比回落,其中无锡下跌超过140万平方米,青岛和沈阳则下跌了50万平方米左右。
  一季度土地交易惨淡
  3月份,房企到位资金首现负增长。数据显示,2015年1-3月份,房地产开发企业到位资金27892亿元,同比下降2.9%。
  根据克而瑞研究中心发布的《2015年一季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜,上榜房企业绩全面下滑,一季度排名前20的企业仅6家实现业绩同比增长,其余均出现不同程度的下滑,平均销售金额较2014年同期下降15.37%。
  开发商在资金方面的“捉襟见肘”直接导致全国土地市场交易的惨淡。数据显示,前3月,全国土地成交面积和金额双双出现了30%左右的骤降。其中,房地产开发企业土地购置面积4051万平方米,同比下降32.4%;土地成交价款1123亿元,下降27.8%。
  一家香港上市房企高管告诉记者,现在公司的策略是:不买地、不开发,或者少拿地、慢开发。“现在买地价格高,房子又卖不出去;利润很薄,开发成本又太高,几乎不赚钱。原来,大型开发商利润率一般在15%左右,现在超过10%的开发商已经很少了。我们现在能做的只能是缩小投资规模。”
  数据也从侧面佐证了大多数开发商的心态。数据显示,一季度全国房地产开发投资16651亿元,同比名义增长8.5%。其中,住宅投资11156亿元,增长5.9%。
  DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏分析认为,“未来的趋势是,大牌开发商会收缩三四线城市,主攻一二线城市,尤其加强一线城市布局。事实上,在一季度全国销售20强的上市房企在一线城市拿地高达6成,创历史新高。”
  新政助力楼市走向新平衡
  3月以来,楼市政策红利不断。
  先是央行从3月1日起下调金融机构人民币贷款基准利率0.25个百分点,降低了购房贷款成本;再是3月27日,国土部和住建部联合发布新政,正视国内楼市供应结构性过剩问题,提出多种解决方法,意欲从供应端出发,在行业根源上调节市场供求矛盾;3月30日,中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会三部委联合发布通知,将二套房首付比例下限下调至4成,公积金贷款购买首套房首付最低降至2成。同日,财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,将普通住房营业税免征期由五年改为二年。
  中原集团研究中心认为,政策的不断放松对市场心态及预期影响显著,这将成为短期内激发市场交易活跃的巨大动力。预计在各地政策的频繁刺激之下,前期观望人群有望加速入市,后市上行行情可期。
  中原地产数据显示,4月过去近半,整体市场表现好于3月。全国40个典型城市的成交量较3月同期上升5%。北上广深等一线城市的4月累计成交量更是分别同比上涨86%、20%、64%、50%。
  但业内人士提醒,从“330新政”之后的成交数据来看,虽然一二线城市相对较好,但三四线城市表现仍然较弱。可见,政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极,而对供过于求的城市提振作用有限。整体而言,由于诸多城市库存依然高企,加之土地消化周期过长,需求过度透支,房价调整尚未到位,中国楼市供需关系正在走向新平衡。


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